Los datos hipotecarios muestran que los prestatarios podrían ahorrar $100 al mes (o más) si eligen prestamistas más baratos

En este blog, analizamos cómo las tasas hipotecarias que pagan los consumidores varían entre los prestamistas. Este fenómeno, llamado dispersión de precios, existe en prácticamente todos los segmentos del mercado hipotecario, incluidos los préstamos respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac, los préstamos de la Administración Federal de Vivienda, los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (Asuntos de Veteranos), así como los préstamos jumbo.1 Analizamos los datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda de 2021 para cuantificar la magnitud de la dispersión de precios.2

Descubrimos que la dispersión de precios de las hipotecas suele rondar los 50 puntos básicos de la tasa de porcentaje anual. Para poner este número en contexto, el monto promedio del préstamo en 2021 fue de cerca de $300 000 y la tasa de interés promedio fue del 3 %.3 El pago mensual de un préstamo fijo a 30 años es de $1265. El pago mensual de un préstamo con una tasa de interés del 3,5 por ciento sobre un préstamo del mismo monto es de $1347, una diferencia de $82 por mes (un pago un 6,5 por ciento más alto). Las tasas de interés han aumentado drásticamente desde 2021, pero las matemáticas siguen siendo similares en un entorno de tasas de interés más altas. Manteniendo el monto del préstamo en $300,000, los pagos mensuales de un préstamo fijo a 30 años con una tasa de interés del 6.5 por ciento y una tasa de interés del 7 por ciento son, respectivamente, $1,896 y $1,996, una diferencia de $100 por mes (un pago 5.3 por ciento más alto) . En un entorno de tasas de interés más altas, con pagos mensuales mucho más altos en general, esta diferencia de $ 100 por mes podría ser aún más importante ya que los prestatarios están potencialmente más presionados para llegar a fin de mes.

Para nuestros análisis, utilizamos datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda de 2021. Solo nos enfocamos e informamos los números de los 20 prestamistas de mayor volumen para cada uno de los segmentos del mercado.4 Varios estudios anteriores documentaron la existencia de dispersión de precios en el mercado hipotecario, 5 pero este es el primer informe que utiliza datos nuevos de la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas, informados por la gran mayoría de los originadores de hipotecas en todo el país, con múltiples variables necesarias para nuestro análisis.6 Nuestros resultados son en gran medida consistentes con estudios anteriores, a pesar de que los estudios anteriores a menudo usando datos de hojas de tarifas y/o datos seleccionados sobre originaciones de proveedores privados sin cobertura comparable a la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas. Es particularmente notable que estudios anteriores consideraron datos previos a la pandemia, que no tienen el mismo volumen histórico de préstamos de refinanciamiento. Aplicamos multitud de filtros a los datos, para que nuestra muestra sea lo más homogénea posible, con el fin de descartar muchas de las variables que podrían ser responsables de las diferencias de precios. Filtramos por:

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda son posiblemente el segmento más relevante para expandir la propiedad de vivienda, ya que son utilizados de manera desproporcionada por prestatarios de bajos ingresos, con puntaje de crédito más bajo y compradores de vivienda por primera vez. Los precios de los seguros de la Administración Federal de Vivienda también facilitan la evaluación de la dispersión de precios mientras se mantiene todo lo demás igual. En particular, el préstamo más popular de la Administración Federal de Vivienda del 3.5 por ciento de pago inicial (proporción préstamo-valor de 96.5) está asegurado por la Administración Federal de Vivienda a la misma tasa de seguro, independientemente del puntaje crediticio del prestatario o de la relación deuda-ingreso. proporción si el prestatario califica. La Figura 1 es un intervalo que muestra la tasa porcentual anual promedio de un préstamo originado para cada uno de los 20 principales prestamistas de la Administración Federal de Vivienda en préstamos que cumplen con nuestros filtros, con el prestamista más barato normalizado a 0. La Figura 1 muestra que la dispersión entre el más alto y el más bajo el nivel más bajo de los 20 principales prestamistas de la Administración Federal de Vivienda es de 53 puntos básicos, y no está impulsado por un prestamista atípico ni en el extremo inferior ni en el extremo superior. Graficar los volúmenes de originación de los 20 principales prestamistas contra estos precios promedio no produce una relación clara: no es el caso que los prestamistas más baratos obtengan sistemáticamente volúmenes mucho más altos que los más caros.7

Los promedios podrían funcionar razonablemente bien para este subsegmento de la Administración Federal de Vivienda de la relación préstamo-valor combinado de 96.5, pero incluso allí estamos mezclando préstamos originados a mediados de 2021. A diferencia de la FHA, las Entidades patrocinadas por el gobierno (Fannie Mae y Freddie Mac) utilizan precios matizados basados ​​en el riesgo (matriz de ajuste de precios a nivel de préstamo) para garantizar los préstamos.8 En consecuencia, ejecutamos regresiones de precios que controlan de manera flexible varios factores, incluido el puntaje crediticio, la relación préstamo-valor combinada y la fecha de solicitud. .9 También incluimos variables indicadoras para cada prestamista que capturan efectivamente el efecto promedio de ese prestamista una vez que controlamos todas las demás variables en la regresión.10

Mostramos cuatro cifras para diferentes segmentos del mercado: Entidades patrocinadas por el gobierno, Administración Federal de Vivienda, Asuntos de Veteranos y el mercado jumbo.11 Como en el análisis anterior, normalizamos el prestamista más barato en cada segmento a 0 puntos básicos. Las cifras muestran que las dispersiones de precios ajustadas por regresión para los cuatro segmentos son, respectivamente, 41, 61, 64 y 57 puntos básicos.

Como se señaló, una diferencia de 50 puntos básicos asciende a más de $1,000 al año para una hipoteca típica. A modo de comparación, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. anunció recientemente una reducción de 30 puntos básicos en la prima del seguro hipotecario de la Administración Federal de Vivienda, y la Casa Blanca señaló que podría ahorrar $800 al año para los consumidores de la Administración Federal de Vivienda. Nuestras cifras sugieren que los prestatarios que eligen incluso el prestamista de precio medio podrían ahorrar aproximadamente la misma cantidad si sus hipotecas tuvieran un precio al nivel del prestamista grande de precio más bajo.12 Como otra comparación, 50 puntos básicos anuales son comparables a las entidades patrocinadas por el gobierno diferencias de ajuste de precio a nivel de préstamo entre prestatarios con puntajes crediticios inferiores a 620 y prestatarios con puntajes crediticios superiores a 740: la diferencia de ajuste de entidades patrocinadas por el gobierno entre prestatarios menores de 620 y mayores de 740 es un cargo único del 2.5 por ciento, o $7,500 por un préstamo de $300,000. 13 Esa diferencia es comparable con un ahorro de $100 al mes (o una diferencia de tasa de interés de 50 puntos básicos) siempre que la duración de la hipoteca sea de alrededor de seis años, lo que probablemente sea una subestimación para los préstamos originados poco antes o durante la pandemia.

¿Por qué hay tanta dispersión de precios, a pesar de que el instrumento financiero subyacente es esencialmente el mismo (por ejemplo, un préstamo Fannie Mae de tasa fija a 30 años)? Hay varias razones potenciales:

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