Los centros comerciales de CT en apuros necesitan ayuda y los expertos dicen que los funcionarios deberían intervenir

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Brass Mill Center en Waterbury, Ct. se vendió el año pasado. Ahora, los expertos en comercio minorista y economía dicen que los funcionarios de Connecticut deben asumir un papel más activo en la restauración de la salud de los centros comerciales.

El Crystal Mall en Waterford fue objeto de una subasta en línea a principios de este mes. Los expertos económicos y minoristas dicen que los funcionarios de Connecticut deben asumir un papel más activo para ayudar a los centros comerciales con una gran cantidad de vacantes a recuperar la salud económica.

Con los centros comerciales de Connecticut vendiéndose a un ritmo comparativamente rápido y las tasas de vacantes en los centros comerciales regionales en todo el país por encima del 11 por ciento, los expertos económicos y minoristas dicen que ha llegado el momento de que los funcionarios estatales asuman un papel más proactivo.

Cuatro de los 10 centros comerciales más grandes de Connecticut se han vendido en los últimos cuatro años y medio y es probable que un quinto cambie de manos después de ser subastado a principios de este mes. La reciente subasta en línea del Crystal Mall en Waterford una vez más ha puesto de relieve la salud general de los centros comerciales en el estado.

Donald Klepper-Smith, economista de DataCore Partners en Carolina del Sur, dijo que los funcionarios estatales tienen un gran interés en hacer todo lo posible para garantizar el éxito del sector minorista en el estado.

"Si el entorno minorista no se ejecuta correctamente, se pierden dólares de impuestos sobre las ventas", dijo Klepper-Smith.

Pero los funcionarios estatales son reacios a tomar medidas y están más enfocados en otras prioridades de desarrollo económico. La comisionada del Departamento de Desarrollo Económico y Comunitario de Connecticut, Alexandra Daum, le dijo a CT Insider que la salud de los centros comerciales del estado no se encuentra entre sus principales preocupaciones.

"Estoy más preocupado por el impacto que tiene el espacio vacante para oficinas en el centro de la ciudad en la propiedad circundante", dijo Daum. "Los sitios de los centros comerciales son prácticamente autónomos; no hay casas ubicadas al otro lado de la calle. Pero con el espacio de oficinas en el centro, hay un impacto más directo para las personas en términos de habitabilidad e impacto ambiental en el área circundante".

¿Cómo se juzga el éxito o el fracaso de un centro comercial?

Una medida de esto es cuánto espacio comercial está vacante en un momento dado. Burt Flickinger, director gerente de la firma de consultoría minorista con sede en la ciudad de Nueva York, Strategic Resource Group, dijo que cuando una tiene menos del 75 por ciento de su espacio alquilado, "a menudo ese es el límite de la viabilidad financiera".

Pero los propietarios de los centros comerciales a menudo se niegan a revelar qué tipo de tasas de vacantes tienen sus propiedades, alegando que la información es de propiedad exclusiva.

El impacto que un centro comercial en dificultades puede tener en una economía local puede ser de gran alcance, dijo John Clapp, profesor emérito de bienes raíces en UConn.

"Es algo que afecta el empleo local y arruina las propiedades circundantes y, en cierta medida, a la comunidad anfitriona en su conjunto", dijo Clapp. "Me desconcierta que DECD no haya desarrollado políticas para abordar esto".

David Cadden, profesor emérito de la Escuela de Negocios de la Universidad de Quinnipiac, dijo que un papel que podría desempeñar el estado para abordar el problema de los centros comerciales es encargar un estudio sobre lo que podría suceder si alguno de ellos se convirtiera a algún uso alternativo.

"Solo la llegada de los centros comerciales tuvo un impacto negativo en los negocios del centro de las comunidades, cambiar la forma en que opera un centro comercial o convertirlo para algún otro uso podría tener un efecto nocivo en las comunidades anfitrionas", dijo Cadden. "Sería bueno saber de antemano cuál podría ser el impacto económico".

La creencia de que el gobierno estatal no tiene lugar para involucrarse en el tema del centro comercial es ingenua, dijo.

“No creo que la gente se dé cuenta de la frecuencia con la que los gobiernos estatales inclinan la balanza a favor de quienes tienen dinero en el proceso de desarrollo económico”, dijo Cadden. Como ejemplo, señaló cómo el estado desempeñó un papel destacado en la conversión de la antigua Scovill Brass Works en el centro de Waterbury en el Brass Mill Center de $ 120 millones, que se inauguró a fines de 1997.

Casi dos décadas y media después, Brass Mill Center es un centro comercial que necesita una infusión de inquilinos y una mejora de su planta física. El alcalde Neil O'Leary le dijo a Hearst Connecticut Media el año pasado después de que Brass Mill Center fuera vendido a Kohan Retail Investment Group de Great Neck, Nueva York, que el centro comercial "ha estado fallando constantemente durante los últimos 10 años".

Klepper-Smith dijo que los funcionarios de Connecticut deberían ver los centros comerciales en dificultades de la misma manera que ven los sitios comerciales contaminados.

"Cuando se habla del medio ambiente, tenemos terrenos baldíos que se están reutilizando para un nuevo tipo de uso", dijo Klepper-Smith. "Y si estamos reutilizando terrenos industriales abandonados, tiene mucho sentido hacer lo mismo con las propiedades minoristas".

Clapp dijo que los precios a los que se han vendido los centros comerciales de Connecticut "son tan baratos que los compradores pueden permitirse mantenerlos durante mucho tiempo" sin realizar mejoras drásticas en la propiedad o aumentar significativamente los niveles de ocupación.

"Es lo que se llama mantener una opción", dijo. "Los compradores pueden generar suficientes ingresos de los inquilinos restantes de un centro comercial y obtener suficientes reducciones en los impuestos a la propiedad para que estas propiedades sigan siendo rentables durante bastante tiempo. Esperan hasta que se presente alguna buena opción futura".

Daum dijo que hay programas de inversión comunitaria DECD que podrían usarse para mejoras que podrían beneficiar las propiedades de los centros comerciales en las circunstancias adecuadas. Pero para que suceda un plan como ese, dijo, "necesitaría alcanzar muchos objetivos políticos en todos los ámbitos, pero existe la posibilidad".

"Hay herramientas que podrían usarse para estimular a los propietarios de centros comerciales a ser más proactivos, según Clapp. Una idea, dijo, sería exigir que los contratos que se celebren cuando se venden los centros comerciales contengan "una cláusula con fecha de vencimiento".

"Le daría al nuevo propietario del centro comercial un período de tiempo razonable para realizar mejoras, hacer cambios o idear algún tipo de uso alternativo", dijo Clapp. "Una cláusula de 'úsalo o piérdelo'".

Otra opción de política pública, dijo, podría ser instituir un impuesto sobre el espacio vacante a largo plazo.

Daum dijo que las sugerencias de que las medidas de política pública podrían usarse para reparar los centros comerciales en dificultades o empujar a los propietarios de los centros comerciales a tomar medidas son, en el mejor de los casos, problemáticas.

"Creo que hay que tener mucho cuidado al limitar lo que la gente puede hacer con su propiedad", dijo. "Estas son grandes parcelas de tierra muy edificables. Tarde o temprano, alguien mirará estas propiedades y verá la oportunidad de hacer algo con la tierra que tenga sentido".

Flickinger dijo que otro movimiento de política pública que los funcionarios de Connecticut podrían considerar es crear zonas de desarrollo económico en comunidades que albergan centros comerciales en problemas.

Las zonas de desarrollo económico, o Zonas de Oportunidad, como a veces se les llama, permiten a las personas invertir en áreas en dificultades. Están diseñados para estimular el crecimiento económico y la creación de empleo en las comunidades al tiempo que brindan beneficios fiscales a los inversores.

Otra opción que los funcionarios de Connecticut podrían considerar, dijo Flickingar, es alentar a los hospitales y otras organizaciones de atención médica a ubicar algunas de sus operaciones en espacios vacantes de centros comerciales en un esfuerzo por aumentar el tráfico peatonal.

"Es una tendencia conocida como Medtail", dijo.

Según datos de CoStar Group, la proporción de espacio médico alquilado en edificios comerciales ha aumentado del 16 % en 2010 al 20 % actual.

Un ejemplo de medtail en Connecticut se está realizando en el centro comercial Meriden Mall, donde Yale New Haven Health está buscando convertir un antiguo lugar de Macy's de dos pisos y 179,285 pies cuadrados en un centro ambulatorio integral. Los planes para la instalación se anunciaron en 2021, pero los funcionarios de Yale New Haven dijeron el viernes que el proyecto aún se encuentra en las etapas de planificación.

"Al igual que muchos sistemas de salud en todo el país, Yale New Haven Health enfrenta vientos en contra derivados de la pandemia de COVID-19 y el clima económico actual", dijo el viernes un comunicado emitido por la organización de atención médica. "Estamos siendo muy cuidadosos en nuestra planificación y actualizaremos a todos a medida que avancemos".

En el área de Boston se está probando otro posible uso adaptativo para convertir espacios vacíos de centros comerciales en algo más útil.

Alexandria Real Estate Equities, con sede en California, ha presentado planes para convertir el centro comercial Watertown Mall en un campus de laboratorio de 24,5 acres, con un proyecto de varios edificios que abarcaría casi 1 millón de pies cuadrados. El espacio para laboratorios de biotecnología también tiene una gran demanda en Connecticut, particularmente en el área de New Haven.

Pero Daum cuestionó si una propuesta similar funcionaría en Connecticut.

"Los costos de construcción no son tan diferentes en comparación con Boston", dijo. "Pero sería difícil justificar la construcción de un nuevo espacio de laboratorio cuando los alquileres son comparativamente más bajos".